Гражданское право
Капитальный ремонт многоквартирных жилых домовХованская Г.П. |  |
Никто не отрицал и не отрицает обязанности собственников жилых помещений, в том числе и приватизированных, содержать принадлежащую им собственность, а также участвовать в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного жилого дома. Не ставится вопрос об отмене обязательных платежей на капитальный ремонт жилых домов.
Речь, во-первых, идёт о том, признаёт ли публичная власть свои обязательства (в частности, в отношении проведения капитального ремонта), и о том, как публичная власть исполняет свои обязательства.
И, во-вторых, речь идёт о том, как будут формироваться и кем использоваться средства собственников жилых помещений, которые они направляют на проведение капитального ремонта жилого дома. И должны ли те граждане, которые приватизировали квартиры в доме, в котором капитальный ремонт так и не был произведён бывшим наймодателем, уплачивать обязательные взносы на капитальный ремонт на общих основаниях.
4 июля 1991г. был принят Закон Российской Федерации №1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее также Закон РФ от 4 июля 1991г. №1541-I), которым предусматривалась бесплатная передача или продажа в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст.210 действующего ГК РФ) собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В Жилищном кодексе РФ (Федеральный закон от 29 декабря 2004г. №188-ФЗ) вопросам организации и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах посвящён раздел IX.
Таким образом, граждане, и те, кто приватизировал жилые помещения, и те, кто приобрёл право собственности на жилые помещения по другим основаниям, обязаны содержать свою собственность, оплачивая за счёт собственных средств содержание жилого помещения и его ремонт, а также проведение ремонта общего имущества дома.
За граждан — нанимателей жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде расходы по проведению капитального ремонта жилищного фонда должен нести собственник – орган местного самоуправления, субъект Российской Федерации и другие собственники государственного жилищного фонда.
Следует отметить, что в случае с приватизированными жилыми помещениями, находившимися в домах, требовавших проведения капитального ремонта, обязанными производить капитальный ремонт являются органы государственной власти, бывшие на момент приватизации наймодателями указанных приватизированных жилых помещений. Обязанность собственника по участию в расходах на капитальный ремонт жилого дома не исключает обязанности органов государственной власти, как бывших собственников приватизированных жилых помещений, произвести капитальный ремонт жилого дома за счёт средств бюджетов в установленных законом случаях. Это соответствует и ранее действовавшему, и текущему законодательству.
Статья 16 Закона РФ от 4 июля 1991г. №1541-I в частности определяет, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Однако во многих российских регионах эта обязанность за последние 20 лет так и не была исполнена. Более того, постоянно предпринимаются попытки изменить и даже отменить ст.16 Закона РФ от 4 июля 1991г. №1541-I. Данная статья закона уже «пережила» несколько редакций. И сегодня эта норма не содержит конкретных указаний, когда и как будут выполняться обязательства по ремонту дома.
Тем не менее, обязанность государства по проведению капитального ремонта жилых домов в соответствии со ст.16 Закона РФ от 4 июля 1991г. №1541-I неоднократно подтверждалась российскими судами, включая и Конституционный Суд РФ, который в различных своих решениях и определениях особо указывал, что государство не вправе отказываться от ранее взятых на себя обязательств. Суды также подтверждали, что ремонт таких домов должен проводиться в первоочередном порядке.
Россияне активно обращаются в суды с требованиями о проведении капитального ремонта общего имущества дома, в котором находятся их приватизированные квартиры. И выигрывают эти дела. Например, в Омской области вынесено более 100 таких судебных решений.
После того, как бывший собственник жилых помещений (государство), которые нуждались на момент приватизации в капитальном ремонте, исполнит свои обязательства, бремя по содержанию общего имущества дома будут нести граждане, приватизировавшие квартиры в таких домах.
«КАПРЕМОНТ – ЭТО НАШЕ ВСЁ»
В Советском Союзе до 1990г. в состав платы за наём жилого помещения входил и платёж за капитальный ремонт. Впоследствии граждане платили только за текущие услуги по обслуживанию и техническому содержанию дома. Капитальным ремонтом жилых домов власти субъектов Федерации практически не занимались. Проводился, как правило, только текущий ремонт: покраска стен, ремонт дверей и окон, поддерживающий ремонт технических коммуникаций домов.
В период, когда процесс приватизации жилья был в самом разгаре, власти постепенно поняли, что не могут оставить без внимания вопросы ремонта жилых домов на своих территориях. Дома, нуждающиеся в ремонте, достаточно быстро становились аварийными, и игнорировать эти проблемы дальше уже было нельзя. Поэтому в последнее десятилетие в той или иной степени ремонт жилищного фонда за счёт средств субъектов Федерации и муниципалитетов проводился. Действовали программы софинансирования ремонта жилых домов с использованием средств федерального бюджета и бюджетов субъектов Федерации.
О том, как проводился этот ремонт – это отдельная история. Многие жители были недовольны качеством работ и использованных строительных материалов. Нередки были случаи, так сказать, нецелевого использования бюджетных средств, выделенных на ремонтные работы.
Одновременно с выделением федеральных и муниципальных средств на ремонт жилых домов обсуждались различные схемы финансирования ремонта жилищного фонда за счёт средств собственников квартир. Предпочтительным считался вариант постепенного накопления жильцами денежных средств.
С 1990г. по 2004г. капитальных ремонтов в России не было вообще. Ремонтировались только дома жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищных кооперативов (ЖК), где граждане сами собирали необходимые средства и сами занимались ремонтом своих домов. Необходимые денежные средства члены этих кооперативов накапливали на счетах ЖСК и ЖК в течение десятилетий.
Органы государственной власти не были обязаны финансировать ремонт домов ЖСК и ЖК и фактически это не делали, за исключением некоторых крупных городов, таких, как, например, Москва.
В наших нынешних условиях вопросами капитального ремонта вправе заниматься общее собрание собственников жилых помещений. Если нет товарищества собственников жилья или не образован ЖСК или ЖК, то деньгами вправе распоряжаться управляющая организация в соответствии с решениями общего собрания собственников. А средства на ремонт могут накапливаться по мере необходимости на счёте конкретного дома.
Но этот вариант, безусловно, требует определённой активности со стороны собственников.
Я считаю, что данная схема капитального ремонта общего имущества жилого дома самая правильная. Однако нормы нового Жилищного кодекса РФ эту разумную схему разрушают.
Принятый в 2011г. в первом чтении новый раздел Жилищного кодекса РФ, касающийся ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома, содержал только схему накоплений на капитальный ремонт в виде единого фонда субъекта Федерации. В одном из своих комментариев к проекту нового раздела ЖК я назвала этот фонд «общим котлом», и теперь этот термин стал едва ли не официальным названием фонда капитального ремонта жилых домов. Даже Конституционный Суд РФ в своих решениях использует это понятие.
Для добывания нужных на капитальный ремонт денег был придуман изуверский способ, как исполнить старые обязательства государства перед гражданами в отношении капитального ремонта за счёт самих же граждан.
Настойчиво добиваясь создания так называемого общего котла для накопления средств на капитальный ремонт, сегодня органы публичной власти активно используют этот финансовый источник в том числе и на ремонт тех жилых домов, которые они обязаны были отремонтировать на основании ст.16 Закона РФ от 4 июля 1991г. №1541-I. При этом свои старые обязательства публичная власть выполняет, в основном, по принуждению судов.
Используя перечисляемые собственниками жилых помещений средства на капитальный ремонт, органы федеральной власти, органы власти субъектов Федерации и муниципалитеты, имеющие в собственности жилищный фонд, являются, зачастую, злостными неплательщиками обязательных взносов в так называемый общий котёл.
Многие федеральные собственники жилищного фонда не выполняют свои обязательства по текущим платежам на капитальный ремонт. Некоторые муниципалитеты вообще не считают нужным вносить взносы на капитальный ремонт за жилые помещения, принадлежащие им, хотя они такие же собственники, как и все мы.
Жилищный кодекс РФ предусматривает также софинансирование субъектами Федерации и муниципалитетами капитального ремонта жилых домов, если соответствующие денежные средства предусмотрены в местных бюджетах. Но, как правило, субъекты Федерации и муниципалитеты в своих бюджетах не предусматривают деньги на эти цели. Подавляющее большинство субъектов Федерации – дотационные. Соответственно, софинансирования тоже нет.
Таким образом, публичная власть исполняет свои старые обязательства по ремонту жилых домов в основном по решению судов, имеет значительную задолженность по уплате текущих взносов на капитальный ремонт жилья как собственник жилых помещений и не осуществляет софинансирование капитального ремонта, что предусмотрено Жилищным кодексом РФ.
Руководство Москвы, например, считает, что софинансирование накоплений на капитальный ремонт должно осуществляться за счёт самих же граждан и в том же объёме, какой предусмотрен законом в отношении обязательных взносов на капремонт. Оказывается, исполнительная власть города Москвы так понимает требования закона о софинансировании – граждане должны заплатить дважды за ремонт жилых домов. Включая, видимо, и жилищный фонд, принадлежащий городу. А по текущим обязательствам города это бремя, как, судя по всему, считают власти Москвы, можно переложить на социальных нанимателей, резко увеличив им плату за наём.
Таким образом, сегодня средства на капитальный ремонт, находящиеся в «общем котле», используются зачастую для выполнения старых обязательств государства. То есть обязательства, не выполнявшиеся многие годы, сегодня публичная власть пытается исполнить за счёт граждан, за счёт всех нас.
«Общий котёл» – это всё вокруг советское, всё вокруг моё. Невозможно определить, как расходуются деньги. Если деньги, предназначенные на ремонт жилых домов, находятся в «общем котле», собственник жилья не может контролировать ни подбор подрядчика, ни качество ремонта. Где-то там
В реальности получается, что «общий котёл» финансируется лишь наиболее добросовестными гражданами. Мы, граждане, выполняем обязательства за всех. Даже те обязательства, которые публичная власть должна была исполнить за счёт своего бюджета много лет назад.
В итоге «общий котёл» может постепенно превратиться в некую пирамиду. И через энное количество лет этот «котёл» может опустеть – деньги обесценятся из-за инфляции или будут растрачены на ремонт тех домов, которые государственные собственники должны были отремонтировать много лет назад. А вновь поступающих взносов будет хватать лишь на срочный ремонт в случае аварий.
В сентябре 2012г., когда законопроект о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ, в числе которых были и нормы об «общем котле» как единственной форме накопления средств на капитальный ремонт, должен был рассматриваться уже во втором чтении, с депутатами Госдумы встречался Председатель Правительства России Д. А.Медведев.
Мне удалось сообщить главе Правительства России, что согласно данному законопроекту все платежи собственников на осуществление капитального ремонта будут направляться на единый счёт в «общий котёл». На это Д.А.Медведев моментально среагировал: «И что, этим „общим котлом“ будет распоряжаться чиновник? Никем не избранный? Если это так, то законопроект нуждается в радикальной переработке».
Практически руками Д.А.Медведева удалось остановить второе чтение законопроекта. И депутаты были вынуждены добавить в проект нормы о втором равноправном варианте – о специальном счёте, на котором собираются взносы собственников на ремонт только своего дома, а не дома соседа.
В итоге в конце декабря 2012г. был принят закон, предусматривающий два варианта уплаты взносов на капитальный ремонт: на счёт регионального оператора и на специальный счёт конкретного жилого дома.
Однако дорога к своему дому была тяжёлой. В декабре 2012г. были приняты поправки в Жилищный кодекс РФ, и предусматривалось только два месяца на то, чтобы собственники могли провести общие собрания и принять решение об открытии специального счёта в банке для аккумулирования взносов на капитальный ремонт своего дома. Если такие собрания не были проведены, то все взносы автоматически направлялись на счета региональных операторов, т.е. в «общий котёл».
Информационная работа в регионах шла очень плохо или её вообще не было. О возможности открыть специальный счёт своего дома просто умалчивалось. При этом многие субъекты Федерации не воспользовались предусмотренным Жилищным кодексом РФ правом продлить сроки принятия решений собственниками жилья о выборе способа накопления средств на капитальный ремонт.
Система «общего котла» удобна для чиновников – у них есть огромный финансовый ресурс, которым можно управлять.
Конечно, нецелевое использование средств, предназначенных на проведение капитального ремонта, возможно и с использованием специального счёта конкретного дома. Однако, когда деньги собираются со всех собственников жилья на один общий в субъекте Федерации счёт, различные злоупотребления с этими деньгами можно осуществлять более изящно. Мы уже поняли, что очень опасно предоставлять субъекту Федерации право распоряжаться деньгами, собранными гражданами на ремонт частных многоквартирных жилых домов.
Мнение о том, что наши граждане ничего не хотят, ничего не могут, ничего не знают, меня совершенно не устраивает. Законодатель обязан предоставить гражданам реальное право определить способ накопления средств на капитальный ремонт. Воспользоваться этим правом или нет, решит сам гражданин.
Полезно напомнить, что сейчас общие собрания собственников могут быть проведены также и в форме заочного голосования, что облегчает для многих граждан процесс участия в управлении своим домом.
В тех регионах, где граждане получили возможность выбора, даже несмотря на все сложности, до 15% домов открыли специальные счета. Таких собственников могло быть и больше. Но для открытия специального счёта в банке требовалось время, и в установленные два месяца мало кто успел выполнить все формальности, предусмотренные новым законом. Исключение составляли некоторые объединения собственников и ЖСК, которые уже были готовы к такому повороту событий и категорически не хотели отправлять свои деньги в «общий котёл».
При этом новеллами в Жилищном кодексе РФ было предусмотрено, что изменить решение и выбраться из «общего котла» собственники могут только через два года.
Данная ситуация была абсолютно недопустимой, так как большинство собственников жилья не смогли воспользоваться своим правом выбрать способ накопления средств на капитальный ремонт по обстоятельствам, которые от них никак не зависели.
Единственный легитимный вариант, соответствующий нормам Гражданского кодекса РФ, – это ремонт собственного дома. Собственник несёт бремя содержания своего имущества, но никак не имущества соседа. Привязка идёт к конкретному дому.
Сформировать ответственного собственника можно только в том случае, если у него будет возможность контролировать свои финансовые вложения и распоряжаться ими. А не по принципу: «Отдай деньги и забудь обо всём – мы всё за тебя решим».
Сейчас изменить систему накоплений на капитальный ремонт жилых домов собственники могут только через два года, после того начал применяться один из двух вариантов – специальный счёт дома или «общий котёл». Но когда жители попали в «общий котёл», они начали соображать, что к чему, и многие собственники выразили желание выйти из него.
Интерес к ситуации в жилом доме у собственников жилых помещений существенно возрастает, как правило, тогда, когда начинает вонять из подвала, протекает крыша, останавливается лифт и т.д. Вот тогда жители объединяются для решения этих проблем.
Субъектам Федерации предоставлено право собственными решениями сократить срок выхода собственников из «общего котла». Однако пока этим правом воспользовалась лишь треть субъектов Российской Федерации.
Этот срок нужно сокращать законодательно, не отдавая этот вопрос на усмотрение региональных властей.
В Правительстве России также уже возникло понимание того, что специальный банковский счёт конкретного ТСЖ или дома, на котором накапливаются средства собственников на капитальный ремонт, это более приоритетный вариант, и что «общий котёл» в принципе не имеет права на существование. Однако резко прервать этот процесс нельзя, так как собственники уже уплачивают соответствующие взносы, и в ряде субъектов Федерации эти средства уже запланировано потратить на региональную программу ремонта жилья.
РЕАКЦИЯ ГРАЖДАН
В сентябре 2015г., когда москвичи вернулись из отпусков и осознали сложившуюся ситуацию с накоплениями на капитальный ремонт многоквартирных домов, возмущению многих из них не было предела. Граждане были недовольны введением взноса на капитальный ремонт, его размерами и способами использования. И протесты продолжаются не только в Москве. До сих пор в комитет Госдумы России по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству продолжают поступать со всех концов России обращения и резолюции митингов с требованием «прекратить», «остановить» и так далее.
В тех регионах, где совершенно спокойно прошло введение взноса на капитальный ремонт, – Ленинградская и Мурманская области, Санкт-Петербург – учли, что новую систему обязательных платежей надо вводить постепенно. Нужно приучать человека нести ответственность за своё жильё. Но надо учитывать и финансовые возможности владельцев жилья.
Размеры обязательных взносов на капитальный ремонт в разных субъектах Федерации могут отличаться в разы. Также в разы они отличаются и от рекомендованного субъектам Федерации федерального стандарта, определяемого ежегодно в целях реализации межбюджетных отношений между Федерацией и её субъектами.
Субъектам Федерации предоставлено право определять ряд условий формирования накоплений на капитальный ремонт жилых домов. Однако, не учитывая уровень инфляции, не учитывая поручения Президента РФ, ряд субъектов Федерации злоупотребили этим правом.
Возможности для злоупотреблений необходимо исключить. Необходимо установить на федеральном уровне обязательные к применению размеры взносов на капитальный ремонт. Соответствующая законодательная инициатива уже подготовлена.
Следует также обратить внимание на то, что после введения обязательного взноса на капитальный ремонт в структуре обязательных платежей за жилые помещения появился параметр, на который граждане не могут повлиять, – обязательный взнос на капитальный ремонт. И общая сумма обязательных платежей за жилое помещение в целом по России существенно возросла.
Это совершенно недопустимо в период, когда люди теряют работу, закрываются предприятия, уменьшаются заработные платы. За этой ситуацией очень чётко наблюдает Президент России. Общий жилищно-коммунальный платёж граждан не должен вырасти выше уровня инфляции, если иное решение не было принято гражданами на общем собрании собственников жилых помещений дома.
Кроме того, власти хотели вдвое увеличить пеню с первого дня просрочки платежа. Вот как гайки закручивают в период кризиса! И в отношении кого?! В отношении далеко не самых богатых граждан.
Этого удалось не допустить. Пени начисляются со второго месяца просрочки. С четвёртого месяца просрочки пени уже резко возрастают.
Из-за того, что органы власти субъектов принимают зачастую непродуманные решения в отношении размера платы за социальный наём жилых помещений, взносов на капитальный ремонт, а также в отношении размера имущественных налогов, растёт социальное напряжение в обществе.
Совсем скоро россиянам предстоит пережить многократное повышение налогового платежа на недвижимость. Это будет ещё один удар по гражданам в период кризиса. Всё это и для бизнеса создаёт проблемы, так как работать приходится в крайне нестабильной среде.
Такие удары надо смягчать. Социальный покой нам нужен гораздо больше, чем вот эти дополнительные доходы, которые иногда не так важны и не так влияют на бюджет.
Нередко можно слышать тезис о том, что, в отличие от других городов, в Москве живут самые богатые люди, а платят они ненамного больше. Однако богатые люди живут в основном в частных особняках и вопросами «общего котла» или спецсчётов не интересуются. А вот пенсионеров в Москве больше, чем в других региональных центрах.
ДЕПРИВАТИЗАЦИЯ
Собственники, особенно немолодые одинокие граждане, всё чаще задумываются о деприватизации жилья.
В Российской Федерации сегодня более 80% жилья находится в собственности частных лиц. Среди них львиную долю составляют нищие граждане-собственники, живущие за чертой бедности. Какой у них выход? Деприватизация. И сейчас интерес к этой теме резко вырос.
Возможность деприватизации предусмотрена, в частности, Федеральным законом от 29 декабря 2004г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Согласно ст.9-1 Закона РФ от 4 июля 1991г. №1541-I, граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. Так как это – норма закона, то о нежелании органов власти вернуть жилое помещение в свою собственность уже никто не спрашивает.
Что означает для государства деприватизация? Прежде всего, это означает, что все расходы по капитальному ремонту жилых помещений будут нести органы публичной власти.
Но федеральные и муниципальные органы власти, владеющие жилищным фондом на правах собственников, и сегодня самые большие должники по взносам на капитальный ремонт. Они иногда вообще ничего не платят за ремонт своего имущества. Получается, что бремя содержания, в том числе и жилищного фонда, принадлежащего государству, несут добропорядочные частные собственники, на которых в последнее время возлагают очень существенные, а иногда и непосильные для них, обременения, вызывающие у граждан желание вернуть государству жилые помещения.
НОВОСТРОЙКИ, АВАРИЙНЫЕ ДОМА, СОЦИАЛЬНЫЙ НАЁМ
В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники жилых помещений, проживающие в новостройках, могут быть освобождены законом субъекта Федерации от обязательных взносов на проведение капитального ремонта на срок до 5 лет (часть 5.1 ст.170 ЖК РФ). Но этот вопрос, опять же, отдаётся на усмотрение властей субъекта Федерации.
Согласно пункту 2 ст.169 Жилищного кодекса РФ взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством РФ порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом.
Тем не менее, известно немало случаев, когда собственникам квартир, находящихся в аварийных домах, присылают квитанции на уплату взноса на капитальный ремонт. В комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству поступают жалобы по этому поводу из самых разных субъектов Федерации.
Как уже говорилось ранее, федеральные органы власти, субъекты Федерации и муниципалитеты нередко не выполняют в полном объёме свои обязательства по перечислению в «общий котёл» взносов на капитальный ремонт за принадлежащие им жилые помещения. Например, московскими властями плата за социальный наём была увеличена в три раза, хотя это противоречит нормам Жилищного кодекса РФ. Таким образом, московские власти перекладывают свои обязанности по финансированию капитального ремонта принадлежащего им жилья на социального нанимателя.
И грешат этим не только в Москве, что абсолютно недопустимо. Также считает и Генеральная прокуратура РФ, которая уже официально разъяснила, что подобная практика публичной власти нарушает жилищное законодательство. Соответствующие представления уже направляются в субъекты Российской Федерации, где принимаются решения об увеличении платы за социальный наём на размер взноса на капитальный ремонт.
«СТАРЫЕ» ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
На сегодняшний день с граждан, приватизировавших квартиры в домах, нуждавшихся в ремонте, которые так и не были отремонтированы бывшими наймодателями, всё равно берут взносы на капитальный ремонт.
Поэтому депутаты фракции «Справедливой России», входящие в комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству подготовили ещё одну законодательную инициативу – граждане, приватизировавшие квартиры в домах, нуждавшихся на тот момент в капитальном ремонте, начинают платить взносы на капитальный ремонт после того, как этот ремонт был произведён или профинансирован.
Принцип безусловного исполнения государством своих обязательств обязательно должен быть закреплён в законе. За старые обязательства государства не должны расплачиваться граждане, чьи деньги попали в «общий котёл».
НЕ ТОЛЬКО НАКОПИТЬ, НО И СОХРАНИТЬ
При накоплении денежных средств на капитальный ремонт есть риск потери накоплений. Деньги обесцениваются, банки могут обанкротиться. И региональные операторы средств, предназначенных на капитальный ремонт, также могут обанкротиться.
Такое уже случалось в нашей стране в 1998г., когда многие граждане и юридические лица потеряли свои денежные средства, находившиеся в банках.
Такое случилось и совсем недавно, когда были лишены банковской лицензии десятки российских банков, некоторые из которых входили в двадцатку самых крупных банков России – «Мастер-Банк», «Инвестбанк», «Банк проектного финансирования» и ряд других. Уставной капитал этих банков превышал 20 миллиардов рублей, что ранее считалось одной из основных гарантий сохранности средств вкладчиков. Видимо, такие гарантии не работают.
Инфляционные процессы могут быть такими же разрушительными. Через какое-то время средства граждан, накопленные либо на счетах отдельных домов, либо на счетах региональных операторов, практически ничего не будут стоить. Лет через 10–15 это будет очень острая проблема, болезненная проблема.
Возможно, более целесообразно накапливать средства на ремонт жилого дома на счетах каждого собственника. А непосредственно перед капитальным ремонтом эти деньги должны аккумулироваться на счёте юридического лица, ответственного за ремонт дома.
Кроме того, собственники жилья могут собирать деньги на ремонт своего дома по мере возникновения проблем в этом доме, принимая соответствующее решение на общем собрании.
Хорошим решением проблемы финансирования капитального ремонта жилых домов являются долгосрочные банковские кредиты, выдаваемые собственникам конкретных домов по мере необходимости под конкретную программу ремонтных работ. Государство может участвовать в этом процессе, выдавая дополнительные гарантийные обязательства, или путём субсидирования кредитной ставки, или софинансирования.
Так живёт вся цивилизованная Европа. Никто не платит за ремонт, который будет (или не будет) через 25 лет. Берут долгосрочный кредит на очень льготных условиях.
В России также есть такие примеры. В Ростовской области, например, до 2012г. собственники домов ЖСК брали кредит на ремонт дома под 7,5–8,5% годовых на 10 лет. И стояла очередь из желающих взять кредит. Собственники понимали, что такие условия для них вполне приемлемы. Ремонты осуществлялись, кредиты погашаются.
Соответствующие предложения по урегулированию данного вопроса уже вносились мною на рассмотрение Госдумы России ещё три года назад, но пока этот процесс находится на начальной стадии. И до сих пор у большинства собственников нет возможности взять льготный кредит на длительный срок на приемлемых условиях.
Если государство, даже в эти кризисные времена, изыскало возможности субсидировать ставки по ипотеке, то и на субсидирование льготных кредитов или на софинансирование для собственников жилья на проведение капитального ремонта надо найти средства.
Эффективным способом сохранения накопленных средств на капитальный ремонт при банкротстве банка может стать страхование денег, находящихся на специальном счёте жилого дома.
Не надо забывать и о том, что региональные операторы средств на капитальный ремонт являются некоммерческими организациями. И они могут быть признаны финансово несостоятельными.
Льготное кредитование конкретных собственников, проводящих капитальный ремонт, и страхование средств собственников жилья, находящихся на специальных счетах в банке, – именно такую схему необходимо внедрять по всей России.
Формирование фонда капитального ремонта на специальном счёте свидетельствует об ответственном отношении собственников помещений в многоквартирном доме к содержанию принадлежащего им имущества. Поэтому законодатель должен создавать правовые условия для расширения возможностей таких собственников использовать средства фонда капитального ремонта по своему усмотрению и, тем самым, стимулировать больший круг собственников к самостоятельному содержанию многоквартирного дома.
Информация об автореГ.П. Хованская, председатель комитета Государственной Думы РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству. Избиралась депутатом Государственной Думы IV, V и VI созывов от Москвы. | Список статей автора |
19.07.2016, 7314 просмотров.