«Двойные стандарты» в земельных отношениях

В июне 2011г. в Государственной Думе РФ в рамках «круглого стола» состоялось обсуждение вопросов формирования земельных участков, оформления прав собственности на земельные участки и других проблем в сфере земельных отношений

Депутат Государственной Думы РФ, член фракции «Справедливая Россия» Г.П.Хованская считает, что в сфере земельных отношений накопилось много проблем, которые или совсем никак не решаются, или решаются крайне плохо. Нередко конфликты в этой сфере принимают драматический, а то и трагический оборот. Так было, например, с изъятием земельных участков в районе Южное Бутово, присоединённом в своё время к Москве.

Во многих регионах России идёт фактический саботаж процедур формирования земельных участков под многоквартирными домами, хотя это – государственная функция. Казалось бы, государство должно быть заинтересовано в том, чтобы участки были сформированы и поступали налоги с собственников этих земельных участков. Однако на практике у органов местной власти зачастую превалирует одно желание – точечно застроить территорию, сказала Г.П.Хованская.

В.С.Жирнов, руководитель инициативной группы посёлка «Бутово», напомнил, что ещё в 2001г. был принят Федеральный закон № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», который определил общий порядок разграничения земель на государственную собственность, частную и собственность субъектов Российской Федерации. И уже тогда по отношению к гражданам была допущена несправедливость: земля была разграничена между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации, а 43 миллиона граждан, которые в советское время совершенно законно получили свои земельные наделы, вынуждены были проходить длительную и недешёвую процедуру оформления своих участков в частную собственность.

В ряде субъектов Российской Федерации, в нарушение действующего законодательства, кадастровый учёт был проведён очень избирательно. Например, в Москве на территориях 65 посёлков, где проживали более 80 тысяч человек, кадастровый учёт так и не был проведён.

В.С.Жирнов обратил внимание, что абсолютное большинство советских граждан, которые впоследствии стали российскими гражданами, свои земельные участки самовольно не захватывали, а получили их от государства на разных основаниях. Это относится и к жителям тех околомосковских посёлков, земля которых  приглянулась московским властям «для городских нужд». Как и миллионы жителей нашей страны, эти люди владели земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования либо пожизненно наследуемого владения, что даёт абсолютно те же права, что и полноценное право собственности. И порядок изъятия этой собственности такой же, как и при изъятии объектов, находящихся в собственности. Однако этот порядок московскими властями грубо нарушается.

Начиная с 2003г. земельные участки на территориях указанных посёлков стали активно изыматься московскими властями для городских нужд. Так как многие изымаемые участки попали в те территории, в отношении которых надлежащего кадастрового учёта так и не было произведено, московские власти решили, что требования действующего законодательства на них не распространяются. Например, в отношении посёлка Бутово постановление правительства Москвы об изъятии земельных участков не было зарегистрировано в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ, так как в отношении данной территории не был произведён кадастровый учёт. Однако то, что не было кадастрового учёта и постановление об изъятии земли не вступило в силу, было расценено московскими властями как возможность не проводить процедуру предварительного предупреждения жителей о планах об изъятии земельных участков. И участки стали изыматься, невзирая на требования законодательства. Некоторые суды решили, что кадастровый учёт и регистрация постановления правительства Москвы не были осуществлены «по объективно независящим» от московских властей причинам, и признали такое беззаконие допустимым. В.С.Жирнов высказал сомнение, что московские судьи выносили неправовые решения в силу своей некомпетентности. Возможно, они делали это по указанию московских властей.

Соответственно, жители возмутились, и встала «стенка на стенку»; жители требовали одного – исполнения российского законодательства.

Пока тянулись разбирательства, в 2005г. вступил в силу Жилищный кодекс РФ, и правительство Москвы стало изымать собственность жителей посёлка на основании уже нового кодекса.

«Всё это ни в какие ворота не лезет, – сказал В.С.Жирнов, – и это происходит в Москве!» Естественно, всё это привело к накалу страстей; когда люди разобрались в законодательстве и в своих правах, они вышли на защиту своих прав и имущества. Если бы не вмешательство Президента РФ, депутатов Государственной Думы, членов Общественной палаты ситуация стала бы разворачиваться трагически, сказал В.С.Жирнов, люди были готовы совершить акты самосожжения. Несмотря на то, что такое направление развития событий было предотвращено, нервное потрясение, стрессовое состояние, в котором людям приходилось находиться длительное время, способствовали тому, что только за один год более 20 человек ушли из жизни, некоторые стали инвалидами.

Немало жителей Бутово и других близлежащих деревень, насильно переселённых в многоэтажные новостройки, умерли в первый же год после переселения. И это к вопросу об отношении власть придержащих к гражданам.

Однако это проблема не только посёлка Бутово и соседних деревень, похожее происходит по всей стране. Как сообщил В.С.Жирнов, инициативная группа жителей посёлка получила множество откликов со всех концов России, в которых люди рассказывали об аналогичных проблемах, о массовом неисполнении, а то и о прямом нарушении органами власти действующего законодательства.

Принимаются хорошие законы, исполнение которых никак не контролируется. Всё отдано на откуп судьям, сказал В.С.Жирнов, которые очень приблизительно знают земельное законодательство. Земельные отношения – очень сложная область правоведения; большинство судей, особенно низового звена системы, не в состоянии освоить этот очень сложный материал, часто рассуждают об этом предмете на бытовом уровне. Нужно создавать специализированные земельные суды, считает В.С.Жирнов.

Г.П.Хованская напомнила, что мэр Москвы Ю. М.Лужков в своё время назвал жителей посёлка Бутово жлобами, и что жителям пришлось пережить не только судебные и административные разбирательства, но и прямые поджоги домов, и нападения «неизвестных лиц»; эти факты были признаны официально, но никаких расследований не проводилось. С несогласными расправлялись по-разному, была в этом деле и уголовная составляющая. Одновременно надо заметить, что во время изъятия земельных участков у жителей посёлка Бутово для «строительства социального жилья» буквально рядом, по соседству, в это же время строился коммерческий коттеджный посёлок.

Учитывая опыт изъятия земель московского посёлка Бутово, а также десятков таких же посёлков по всей стране, Г.П.Хованская высказала озабоченность тем, что есть заинтересованные люди и организации, включая представителей органов власти субъектов Федерации, которые хотят такую вопиющую практику «узаконить». В частности, продолжаются попытки расширить установленный законом перечень оснований для изъятия собственности (включая земельные участки) для государственных нужд. Пока эти инициативы в Комитете Госдумы по строительству и земельным отношениям отклонялись, сказала Г.П.Хованская, однако они поступают беспрерывно. В этом ключе активность проявляет и Московская городская Дума, которая, в частности, предлагает всё предельно упростить и изымать у граждан и организаций земельные участки просто «под строительство».

В России, в отличие от развитых стран, превалирует неуважение к чужому праву собственности, считает Г.П.Хованская, и это необходимо преодолевать. «У нас не будет цивилизованного рынка, цивилизованных отношений и уважения к собственности, пока чиновники так себя ведут».

А.С.Цижба, представитель жителей деревни Терехово, находящейся в Северо-Западном административном округе Москвы, рассказал, что эта деревня существует с XIV в. Ещё Н.С.Хрущёв обещал построить вместо этой деревни первый Диснейленд в Советском Союзе. И с тех пор деревню постоянно пытаются ликвидировать.

В последние 10 лет методы изъятия собственности, применяемые московскими властями изменились – теперь стало «модным» объявлять территории особыми памятниками природы, а жителей «выносить за скобки», сказал А.С.Цижба. Ну а впоследствии назначение территории может быть изменено под конкретные планы. Нередко потом возникают планы застройки этих «особых природных территорий» многоэтажными домами.

Ситуация достаточно цинична, считает представитель жителей деревни Терехово, – деревня уничтожается для того, чтобы на её месте сделать дендропарк и сад камней! При этом рядом есть 300 гектаров пустой, брошенной земли.

Как сообщил А.С.Цижба, после отставки мэра Москвы Ю. М.Лужкова выяснилось, что значительное число постановлений правительства Москвы носит гриф «секретно». Это очень затрудняет судебное обжалование тех постановлений правительства Москвы, в которых говорится об изъятии той или иной территории и делается ссылка на секретные постановления, недоступные гражданам – собственникам изымаемых земельных участков.

Необходимо провести ревизию всех этих секретных постановлений, которыми тысячи людей лишаются своей собственности, и опубликовать их. «Тем более что деятельность господина Лужкова была закончена недоверием со стороны Президента России», – сказал  А.С.Цижба.

А.С.Цижба также отметил, что многие «открытые» постановления правительства Москвы об изъятии земельных участков, не зарегистрированы в установленном законом порядке, а следовательно, не подлежат исполнению. Тем не менее, они кладутся в основу всех последующих судебных и правоприменительных решений.

Адвокат А.Б.Столбунов высказался за введение в практику проведение общественных расследований. Основные положения, касающиеся этой процедуры, должны быть определены в законе.

Только общество может что-то реально в своих интересах расследовать и доводить расследование до результата, чиновник в этом не заинтересован. Судебная система в нашей стране имеет столько пороков, что ожидать от неё каких-то быстрых, понятных, справедливых и законных решений просто не приходится, считает А.Б.Столбунов. В прокуратуре, когда все друг друга покрывают, и это видно по расследованию дела о подмосковных казино, бессмысленно искать правду, справедливость и т.д.

Депутат Г.П.Хованская признала, что самая страшная коррупция даже не в чиновничьей среде, а в следственных органах, в органах правоохранительных, в судебной системе. «Это самая страшная история, когда мы боимся судьи, милиционера, прокурора, которые должны нас защищать, защищать наши права».

Д.Смарошов, член инициативной группы жителей посёлка Бутово, высказал мнение, что объединение  чиновников, сотрудников правоохранительных органов представляет собой единую многорукую бизнес-корпорацию. Государственные интересы подменяются личными интересами членов этой корпорации, а их личное желание получить много денег почему-то называется «государственной нуждой» и оформляется в виде нормативных актов. «Эта бизнес-корпорация как каток едет по людям только с одним интересом – заработать денег и всё», – сказал Д.Смарошов.

У каждого отдельного гражданина нет никаких механизмов влияния на эту корпорацию. Только тогда, когда люди объединяются и начинают сообща упорно отстаивать свои права, поднимают большой шум, подключают прессу, может подключиться к конфликту верховная власть, если у неё есть некий интерес, идущий вразрез с интересами местных властей, только тогда что-то происходит. Когда люди не выходят за рамки того, что навязывает власть, то дома ломаются, земля отбирается и эта «бизнес-корпорация» делает то, что хочет.

Н.В.Брыкалова, представляющая жителей микрорайона Павшино Красногорского района Московской области, рассказала похожую историю о судьбе своего микрорайона. Многие годы жители живут в постоянном страхе лишиться домов, земельных участков. Многолетняя неопределённость и неизвестность не дают району нормально развиваться, люди не желают вкладывать деньги в благоустройство домов и территории, не делают этого и власти.

Недавно многим жителям раздали уведомления об изъятии их земельных участков, так как территория нужна местным органам власти для инвестиционного строительства жилья. Об условиях изъятия имущества в уведомлениях – ни слова.

Жители начали обращаться в суд, где им заявили, что это – просто информационное сообщение, что «может быть ещё ничего и не будут сносить».

Власть не желает слышать жителей, с правами собственности чиновники считаться не желают. В Красногорском районе много разных деревень, которые чиновники хотят ликвидировать и застроить многоэтажными инвестиционными домами. По закону мнение жителей важно, и так называемые референдумы проводились. Однако, как рассказала Н.В.Брыкалова, в этих референдумах почему-то принимали участие не только жители деревень, но и иные люди, которые приезжали неизвестно откуда на специальных автобусах и голосовали за строительство многоэтажек.

Если в нашем микрорайоне построят хотя бы один многоэтажный дом, заметила Н.В.Брыкалова, то число жителей этого дома в разы превысит число жителей микрорайона, проживающих в частных домах. И эти новосёлы проголосуют за строительство новых многоэтажек и за снос частных строений. Вот вам и волеизъявление местных жителей. Право собственности ничего не будет значить.

Т.Ю.Тушева, также проживающая в частном доме в посёлке Павшино Красногорского района Московской области, считает, что в земельных отношениях существуют двойные стандарты: одно отношение к гражданину — собственнику участка и совсем другое – к юридическому лицу, желающему приобрести или каким-либо образом «освоить» земельный участок. Согласование и получение разрешений на любую пристройку к дому, не говоря уже о строительстве дома с фундамента, стоят гражданину — собственнику земельного участка сумасшедших денег и требуют многих месяцев хождения по бюрократическим инстанциям. В то же время, юридические лица, даже недавно «появившиеся на свет», могут заниматься строительством многоэтажных жилых домов или огромных торговых центров, не имея никаких разрешений на застройку и не обладая никакими правами на земельный участок.

Как рассказала Т.Ю.Тушева, в их посёлке на восьми сотках собираются построить двадцатиэтажный жилой дом с однокомнатными квартирами по 15–18 кв. метров каждая. На этом земельном участке ранее запрещалось какое-либо частное строительство жилых, даже малоэтажных, домов под предлогом расширения федеральной трассы, которая проходит около участка. Теперь двадцатиэтажный дом, строящийся на обочине федеральной трассы, не будет этой трассе мешать, даже если жители дома своими припаркованными машинами эту дорогу фактически перекроют.

Разрешительной документации на строительство дома нет. Но огромный котлован уже выкопан, коммуникации подведены, продажа квартир идёт полным ходом.

По словам Т.Ю.Тушевой, было проведено так называемое обсуждение планов строительства с местными жителями. Но в обсуждении, которое проводилось почему-то не на стройплощадке, а в соседнем посёлке в разгар рабочего дня, приняли участие как жители частных домов, так и потенциальные новосёлы будущего, ещё не построенного дома. Мнение жителей посёлка, собственников земельных участков, нигде не озвучивалось, в то время как мнения потенциальных владельцев квартир в ещё не построенном доме публикуются и озвучиваются во всех СМИ. И мнение это на удивление просто сформулировано – мы приехали в Московскую область из других городов, нам негде жить, хотим купить квартиры в этом строящемся доме. Мы, наверное, недочеловеки по сравнению с приезжими, сказала Т.Ю.Тушева; то, что мы годами зарабатывали деньги на наши дома, годами их строили и обустраивали землю ничего не значит, потому что другие приехали и хотят на нашей земле жить. Для них создаются все условия – не нужно разрешений на строительство, не действуют никакие запреты и ограничения. Вот вам двойной стандарт.

Это стало уже обыденной практикой – сначала всё строится, потом через суд узаконивается. Как же выкинешь людей, которые уже купили квартиры? Как же разобрать уже построенный двадцатиэтажный жилой дом? Даже если имеющиеся коммуникации на этот дом не рассчитаны, даже если для новосёлов нет ни паркинга, ни детских садов… Частный домовладелец в суде поддержки не получит.

Т.Ю.Тушева предложила ввести народный контроль за распределением земельных участков во всех регионах России, особенно земель парков и заповедников.

Нужно осуществлять контроль на этапах застройки, заставлять застройщиков разбирать незаконно возведённые многоэтажки.

Выборы местных чиновников мало что дают, так как чиновники на перевыборы не надеются и ведут себя абсолютно безконтрольно и беззаконно. Например, в случае с посёлком Павшино правительство Московской области и исполнительная власть Красногорского района заключили договор с инвестором и застройщиком о застройке земель, которые даже не находились в собственности субъекта Федерации и муниципалитета. Без ведома собственников поделили их земли, передали чужие земли инвестору для застройки!

Собственникам земельных участков угрожают расправой в случае несогласия отдать участок. Как рассказала Т.Ю.Тушева, соответствующие «предложения» получала и она. Неизвестные мужчины объяснили ей, что собственников, учитывая стоимость их земельных участков, дешевле «убить оптом», чем выплатить им реальную стоимость их имущества.

По мнению депутата Госдумы Г.П.Хованской, алчность – ключевое слово во всех подобных историях. Несколько районов Московской области с развитой инфраструктурой являются магнитом для застройщиков, желающих быстро и без особых вложений заработать большие деньги. Ни о каких государственных нуждах речь при этом не идёт, здесь в чистом виде коммерческий интерес чиновников. Проявляется явное неуважение к человеку, к его правам.

Е.И.Галушкина, общественный помощник депутата Государственной Думы, рассказала, что последние пятнадцать лет провела большую часть своей жизни в различных государственных инстанциях, включая судебные, оформляя в собственность земельный участок и дом, находящиеся на территории, которая в 1991г. была присоединена к Москве. Этот участок и дом принадлежали ещё прадеду Е.И.Галушкиной.

Пришлось пережить многократные отказы в регистрации собственности, и угрозы потенциальных застройщиков столь привлекательной территории, и поджог дома, и неоднократные попытки снести дом с помощью тяжёлой техники… «Куда бы я ни приходила, везде, когда узнавали, где и что я хочу, меня пускали по кругу, никто не хотел за это браться, даже суды». Пришлось даже дойти до Верховного Суда РФ, хотя и безрезультатно.

В конце концов Е.И.Галушкина обратилась в Росреестр с просьбой зарегистрировать право собственности на земельный участок без определения границ.

Первым камнем преткновения стал документ, который мог бы подтвердить права на землю. Определить, какой документ в этом случае должен быть «правильным», – нелёгкая задача, так как прадед получал этот земельный участок в пользование ещё в советские времена.

Документов о собственности на земельные участки во времена Советского Союза не существовало, напомнила Е.И.Галушкина. Как известно, в соответствии с Декретом «О земле» 1917г. частная собственность на землю была упразднена, вся земля отдавалась в бессрочное пользование тем, кто жил на этих земельных участках. Документов поначалу не было никаких. Потом, с годами, они начали появляться. У Е.И.Галушкиной был документ, выданный её прадеду в 1953г., который определённым образом подтверждал право её предка пользоваться данным земельным участком. Однако «компетентные» органы оказались не настолько компетентны, чтобы сразу понять юридическое значение этого документа. Е.И.Галушкиной пришлось потратить значительное время, добираясь до достаточно высокого уровня уполномоченного ведомства, чтобы найти там компетентного чиновника. Всё это сопровождалось длительной перепиской с различными ведомствами.

Клерки низовых звеньев требуют от нас документы, плохо себе представляя, как эти документы должны выглядеть, заметила Е.И.Галушкина, какой именно документ советской поры должен устанавливать, удостоверять право на земельный участок.

В данном конкретном случае было решение поселкового совета, которым дом на земельном участке был разделён на доли в соответствии с числом фактически проживающих в нём. Определяющим понятием при этом было «домовладение», хотя официально такого термина не существовало. На практике считалось, что домовладение – это земля и постройки на этой земле. К решению поселкового совета 1953г. прилагался план участка на кальке, где были указаны площадь участка и постройки на нём. Эти документы и были признаны основополагающими для оформления права собственности на этот земельный участок уже в 2011г.

«Я могу сказать, сколько я встретила лукавства со стороны чиновников и просто обмана! Потом они поняли, что люди разбираются и обмануть не выйдет». Они постоянно пытались меня замотать хождением по всё новым и новым инстанциям, сказала Е.И.Галушкина.

Однако, заметила Е.И.Галушкина, послушав уже выступивших на «круглом столе» собственников земельных участков, я поняла, что я только в начале трудного пути, мне предстоит ещё более трудная задача – защита своей собственности.

Т.Ю.Тушева обратила внимание участников дискуссии на специфику так называемых водных урезов, с учётом которых определяется водоохранная зона. Эта проблема может коснуться каждого, чей земельный участок располагается около водного объекта, например, около реки.

На каждый земельный участок обязательно должен быть оформлен паспорт земельного участка, т.е. всей территории этого микрорайона частной застройки, в котором должны быть отмечены все линии, в том числе и водных урезов. Когда власти объявляют санитарной зоной тот или иной земельный участок в связи с тем, что он находится около водного объекта, нужно учитывать, в каком году проводился замер этого уреза, потому что река может расширяться, может сохраняться, а может менять русло. Важно знать, что не от кромки воды, которая берега касается, определяется санитарная зона, а от того уреза, который обозначен на карте.

Участники дискуссии высказали мнение, что необходимое условие защиты своей недвижимости – это объединение собственников. Совместными усилиями легче решать типичные или экстраординарные проблемы, противостоять открытому давлению и угрозам, отстаивать свои интересы в органах власти различных уровней.

В.С.Жирнов высказал предложение законодательно упростить процесс обращения граждан к чиновникам за различными разрешениями и согласованиями. Во Франции, например, рассказал В.С.Жирнов, гражданин отправляет письмо с просьбой выдать разрешение на строительство, и если он через полтора месяца не получает ответ, то может начинать строиться.

Необходимо также вводить ответственность чиновников и ведомств в целом за утерю документов.

По мнению В.С.Жирнова настало время ввести в Уголовный кодекс РФ ответственность должностных лиц за неправомерное изъятие собственности граждан.

Участники дискуссии предложили также проводить частные и общественные расследования для выявления всех лиц, участвующих в незаконном, силовом изъятии недвижимости, придавать все эти сведения огласке и направлять в следственные органы, чтобы в будущем такие схемы отъёма собственности уже не повторялись.

Е.А.Иванов, город Зеленоград, обратил внимание на то, что при изъятии земельных участков для государственных нужд органы власти дискриминируют собственников земельных участков, предлагая им менее выгодные условия компенсации за утраченное имущество, чем тем жителям частных домов, кто собственником не является.

Несобственникам земельных участков выдают квартиры, причём не очень хорошего качества, но всё-таки обеспечивают жильём. Если собственник земельного участка и строения на нём не имеет другого жилья и зарегистрирован в этом строении, то ему предлагают только денежную компенсацию за имущество. Размер этой компенсации часто не соответствует рыночной стоимости изымаемой недвижимости. Эксперты, привлекаемые судом для определения стоимости недвижимости, в силу невысокого профессионализма или иных причин, зачастую оценивают земельные участки неадекватно их местоположению и качеству. В конце концов, собственникам, выселяемым из своих жилых домов в никуда, предлагается денежная компенсация, на которую они не могут купить жильё в том же Зеленограде, например, где живут.

К сожалению, пока нет общего регламента, по крайней мере для Москвы, выселения из частных жилых домов и предоставления компенсации в натуральном либо денежном виде. Каждая префектура города изобретает способы переселения людей из их собственного жилья. Производится либо переселение, либо выселение, т.е. принудительно прекращают право собственности, не взирая на то, что с высоких трибун обещают священную неприкосновенность нашей собственности.

Процедуры досудебного урегулирования спора чиновниками Москвы обычно не соблюдаются. Решения об изъятии земельных участков, как правило, обязательную регистрацию не проходят. Несмотря на это, принимаются и реализовываются решения об изъятии собственности.

Есть постановление Пленума Верховного Суда РФ  от 2 июля 2009г. № 14, где написано, что в случае отсутствия регистрации распоряжения местных органов власти об изъятии земельных участков судам следует отказывать органам исполнительной власти в удовлетворении исковых заявлений. Однако, как рассказал Е.А.Иванов, судам это не указ, суды считают, что отсутствие обязательной регистрации решения не является основанием для отказа в удовлетворении иска. Приходится ходить по разным судебных инстанциям.

Нужно вводить ответственность чиновников за неправомерные действия или бездействие; сегодня  творится беспредел. Они за зарплату гоняют граждан по кругу, а гражданам приходится тратить на это свои деньги, своё свободное время или часть рабочего времени в ущерб интересам своей работы.

Депутат Г.П.Хованская напомнила, что в соответствии со ст.376 ГПК РФ, судебные постановления могут быть обжалованы в суд надзорной инстанции в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу при условии, что указанными лицами были исчерпаны иные способы обжалования судебного постановления до дня его вступления в законную силу.

Следует также помнить, что компенсация за изымаемые земельные участки и недвижимость на ней должна быть не только равноценной, но и предварительной. Слово «предварительный» никто из чиновников в Гражданском кодексе РФ видеть почему-то не хочет.

Г.П.Хованская признала разумными предложения при проведении референдумов жителей о застройке того или иного микрорайона учитывать голоса пропорционально площади земельного участка, которым владеет участник референдума. В этом случае все собственники будут в равном положении, и недобросовестному застройщику уже не удастся, возведя один двадцатиэтажный дом, с помощью голосов части новосёлов решить судьбу всего микрорайона в противовес желаниям собственников частных домовладений. Должен быть принцип голосования как в товариществах собственников жилья.

В заключение дискуссии депутат Г.П.Хованская призвала всех участников выразить уважение и признательность людям, которые, несмотря ни на что, стойко защищают своё право собственности.